Han habido transformaciones en el mercado inmobiliario chileno. De acuerdo a varios análisis, en los últimos cinco años los valores de las propiedades han aumentado casi en 30% en el Gran Santiago, lo que ha traído como consecuencia un cambio en el perfil de los compradores y un aumento de los llamados multifamily, edificios completos de una empresa que se destinan al arriendo.
«BOOM» EN LA REGIÓN METROPOLITANA
- Estadísticas: De acuerdo con un informe elaborado por el Observatorio Laboral de la Región Metropolitana, casi el 80% de los proyectos entrará en ejecución dentro de los próximos dos años, con mayor concentración en 2020. En el reporte se menciona que entre marzo de 2016 y julio de 2019 han ingresado a tramitación 362 proyectos de inversión que suman un total de US$37.800 millones. De ese total, el 59% corresponde al sector inmobiliario, lo que evidencia la importancia de este rubro en el sector construcción. Actualmente, se encuentran en desarrollo 159 proyectos, de los cuales 122 corresponden a actividades del sector inmobiliario, lo que representa el 77% de los proyectos que se desarrollan en la Región Metropolitana. Por año de inicio de operación, de acuerdo con lo declarado por los proyectos, casi el 80% estaría entrando en ejecución dentro de dos años, con mayor concentración en 2020. Al 2021, la inversión alcanza en la región a casi US$ 10 mil millones.
- Nuevos polos inmobiliarios: Las restricciones normativas y el agotamiento del suelo en áreas clásicas inmobiliarias, permitirán la irrupción de nuevos barrios: Plaza Zañartu, Franklin, Metro Cerrillos, y Macul sur. Todos ellos destacan por su centralidad, conectividad de transporte público, carácter de barrio, áreas verdes, equipamientos y condiciones normativas favorables para edificar.
- Factor Metro: El efecto de las Líneas 6 y 3 del Metro se verá de forma progresiva y solo en aquellas estaciones que se ubican en un entorno con condiciones normativas y residenciales aptas para desarrollo de proyectos, excluyéndose de este efecto aquellas zonas donde ya se observa una dinámica inmobiliaria.
CLIMA DE INCERTIDUMBRE
- Congelamientos de planes reguladores: El congelamiento de los planos reguladores de algunas comunas ha prohibido el crecimiento de barrios con gran potencial inmobiliario, como aquellos cercanos a las nuevas estaciones del Metro. Ello es preocupante para la industria, porque vemos como muchas zonas con excelente accesibilidad y en donde el Estado ha invertido grandes recursos en materia de infraestructura vial y urbana, se ven restringidas por la negatividad de edificar en altura o bien por la falta de un plan regulador actualizado. Se proyecta que esta tendencia continuará en ciertas zonas y seguirá atentando contra la densificación de la ciudad.
- Pronunciamientos de Contraloría: La industria inmobiliaria está inquieta frente a los dictámenes de la Contraloría General de la República, que han afectado permisos de edificaciones en algunas comunas. Pareciera ser que el objetivo de dichos dictámenes es poner en tela de juicio y objetar permisos de edificaciones ya aprobados por las direcciones de obras y, en muchos casos, con el visto bueno de la SEREMI RM del MINVU. Esta intromisión de la Contraloría está poniendo en aprietos a la industria inmobiliaria y a la banca, ya a veces no basta con un “anteproyecto” de edificación para desarrollar un proyecto. La interpretación de Contraloría en ocasiones pasa por alto la jurisprudencia y la lógica técnica afectando a vecinos, al financiamiento de proyectos y al desarrollo de la industria.
- ¿Tasas al alza?: El Concejo del Banco Central determinó en octubre pasado, subir la tasa de interés en 25 puntos a 2,75%, con lo cual se pone fin al ciclo expansivo que había iniciado en enero de 2017. La decisión no era la esperada por el mercado, que se encontraba dividido y encendió las alarmas sobre la tendencia futura del estímulo monetario. ¿Podría ser el fin de un ciclo de tasas históricamente bajas para la industria? Al parecer sí, pero eventualmente sería un tránsito lento que influiría en el costo de los créditos inmobiliarios y en las tasas de financiamiento para los proyectos de construcción.
- ¿Crisis económica 2020?: Basta con mirar 10 años hacia atrás para evaluar el gran impacto de la crisis sub-prime en la industria inmobiliaria; la producción de proyectos cayó a sus niveles más bajos, la banca dejó de financiar proyectos y al mismo tiempo restringió el financiamiento de personas y empresas. Asimismo, el gran sobre stock de departamentos detonó ingeniosas campañas de marketing para deshacerse de los saldos. Con estos antecedentes, el fantasma vuelve a aparecer y las predicciones de diversos economistas internacionales que observan diversos comportamientos de la economía mundial, indican que podríamos acércanos a un escenario complejo.
«FENÓMENO MULTIFAMILY»
Pese al estallido social que se viene gestando en Chile a partir de octubre de 2019, el cual generó incertidumbre en los inversionistas, elevando el riesgo país, y afectando a diversos activos dedicados para la renta; el segmento que más destacó, según algunos actores y expertos, fue la renta residencial o multifamily, edificios completos administrados por una sola mano o un grupo reducido. De hecho, al cierre de septiembre este negocio registró un hito importante: completó 43 edificios en operación que, en total, superaban las 10.000 unidades de departamentos, pese a tener tan solo cerca de 10 de existencia.
Se espera que la renta residencial termine de realizar su aterrizaje en el mercado de renta inmobiliaria en Chile. La proyección es que el segmento Multifamily se seguirá potenciando de manera importante, considerando que la renta residencial es más defensiva en periodos de volatilidad del mercado.
No obstante, el gran salto de la renta residencial dependerá de la consolidación y profesionalización de quienes administren este tipo de activos. Esto, debido a que el negocio de la renta residencial es aún un segmento en pañales que tiene una profundidad tremenda y que le falta mucho por desarrollarse aún.
Fuentes: EMB Construcción, PulsoTrader.